Dodržením časového testu se nesnižuje výnos z prodeje nemovitosti

Správným načasováním prodeje domu, bytu nebo pozemku lze dosáhnout zajímavého finančního zhodnocení. Když však není dodržen časový test, tak se z příjmu z prodeje nemovitosti platí daň z příjmu fyzických osob. Jak se liší časový test?

Jestliže je při prodeji bytu, domu nebo pozemku dodržen zákonný časový test, potom je příjem z prodeje nemovitosti osvobozen od daně z příjmu fyzických osob. Dobré naplánování prodeje nemovitosti tedy zvyšuje výnosnost investice do další nemovitosti za účelem jejího postupného zhodnocení a prodeje v budoucnosti. Osvobozený příjem se do daňového přiznání neuvádí. Když je však osvobozený příjem nad 5 miliónů korun, tak je nutné i při daňovém osvobození finanční úřad o této skutečnosti informovat a splnit oznamovací povinnost, pro splnění oznamovací povinnosti není stanoven žádný speciální formulář.

Nutnost podání daňového přiznání

Při nedodržení časového testu je nutné podat daňové přiznání. Daňové přiznání musí podat i zaměstnanci, za které nemůže zpracovat roční daňové povinnosti zaměstnavatel prostřednictvím ročního zúčtování daně. Základem daně z prodeje nemovitosti je rozdíl mezi prodejní cenou a cenou pořizovací, jedná se o základ daně dle § 10 zákona o dani z příjmu fyzických osob. Když dojde k prodeji nemovitosti se ztrátou, tak je nutné počítat s tím, že celkový základ daně za daný kalendářní rok nemůže být o ztrátu snížen. Sociální pojištění a zdravotní pojištění se při prodeji nemovitosti nikdy neplatí.

Splnění podmínky bydliště

Při prodeji bytu nebo domu, ve kterém měl prodávající nejméně po dobu dvou let bezprostředně před prodejem bydliště, je příjem z prodeje této nemovitosti od daně z příjmu osvobozen. Příjem z prodeje nemovitosti je rovněž osvobozen, když prodávající měl v nemovitosti bydliště kratší dobu, ale získané peníze z prodeje jsou použity k uspokojení bytové potřeby.

Praktický příklad

Pan Kučera si koupil byt v květnu 2014 a ihned v něm bydlel, nemovitost pan Kučera prodal v prosinci 2016. Protože měl pan Kučera v nemovitosti bydliště déle než dva roky, tak nebude pan Kučera mít s prodejem nemovitosti žádné daňové starosti. Prodej nemovitosti je od daně z příjmu osvobozen, neboť je splněn časový test a daň z nabytí nemovitých věcí platí od listopadu 2016 vždy kupující.

Nesplnění podmínky bydliště

Když není splněna podmínka bydliště, potom je příjem z prodeje bytu, domu nebo pozemku od daně z příjmu fyzických osob osvobozen, když mezi nabytím nemovitosti a jejím prodejem uplynula lhůta delší 5 let. Doba pěti let se v případě dědictví zkracuje o dobu, po kterou byla nemovitost prokazatelně ve vlastnictví zemřelého v případě, že zemřelý byl příbuzným v řadě přímé nebo manželem.

Praktický příklad

Paní Veselá zdědila dům po babičce v prosinci 2015, ve kterém babička předtím bydlela a dům vlastnila dlouhodobě. Paní Veselá dům prodala v září 2016. Protože se započtením doby, kdy dům vlastnila babička, je splněna podmínka prodeje po pěti letech od nabytí, tak bude příjem z prodeje domu od daně z příjmu fyzických osob osvobozen.

Praktický příklad