Malé byty jako investiční příležitost

Pořízení další nemovitosti za účelem jejího pronájmu je velmi oblíbenou investicí. Žádná investice však není bez rizika. S čím počítat při investování do nemovitosti? Jak lze celkové náklady na investici značně snížit?

Zdali bude investice do nemovitosti z dlouhodobého hlediska úspěšná či nikoliv, o tom rozhoduje několik parametrů, zejména však kvalita a adresa nemovitosti, pořizovací cena nemovitosti a zvolená hypotéka. Výběru nemovitosti a způsobu financování je potřeba věnovat dostatek času. Někteří lidé zbytečně podceňují výběr hypotéky, přitom výběrem optimální varianty je možné ušetřit za dobu splácení hypotéka zajímavou částku. Konzultace s odborníkem je rozhodně přínosná.

Nízké zdanění láká

Z pravidelného příjmu z pronájmu se neplatí sociální pojištění ani zdravotní pojištění. Zdanění u pronájmu je tedy citelně nižší než ze zaměstnání nebo podnikání, jak si vypočítáme na praktickém příkladu. Investice do nemovitosti za účelem jejího pronájmu, tak láká řadu lidí. Pro snazší získání solidního nájemce je potřeba provést úpravy. Výdaje na atraktivní vnitřní úpravy je potřeba zohlednit do vstupních nákladů. Finanční náklady na úpravy však lze snížit, když se provedou svépomocí. V nemovitosti určené k pronájmu se úpravy mnohem snadněji provádějí, neboť se zde během prací nebydlí.

Praktický příklad

Paní Nováková má měsíční hrubou mzdu 30 000 Kč. Při výpočtu čisté mzdy je uplatněna sleva na poplatníka.

a) Pokud by si paní Nováková přivydělala ročním příjmem z pronájmu částku 60 000 Kč a uplatnila by 30% výdajový paušál, potom by paní Nováková zaplatila pouze daň z příjmu fyzických osob ve výši 6 300 Kč (60 000 Kč - 60 000 Kč x 30 %) x 15 %). Čistý roční příjem z pronájmu by byl tedy 53 700 Kč.

b) Jestliže by paní Nováková měla hrubou roční mzdu vyšší o 60 000 Kč, potom by si finančně polepšila jen o 41 340 Kč. Ze zvýšené hrubé mzdy o 60 000 Kč by totiž zaplatila sociální pojištění 3 900 Kč (60 000 Kč x 6,5 %), zdravotní pojištění 2 700 Kč (60 000 Kč x 4,5 %) a daň z příjmu 12 060 Kč (60 000 Kč x 1,34) x 15 %).

Zájem o nájemní bydlení stoupá

Obliba nájemního bydlení je v západoevropských zemích vyšší než v Česku. Přesto i v Česku stoupá počet lidí, kteří preferují nájemní bydlení. Více  vysokoškoláků vyhledává bydlení v menším bytu s kamarádem nebo partnerkou oproti bydlení na kolejích. Mladí lidé se více stěhují za prací, přičemž v prvních letech výdělečné činnosti se nechtějí vázat pořízením vlastní nemovitosti. Nájemní bydlení jim totiž umožňuje rychlé stěhování za zajímavější prací s lepším finančním ohodnocením. Mnozí zaměstnanci dojíždějí za prací, přičemž v některých případech je výhodné zůstávat přes týden v místě pracoviště v menším bytu. Rovněž stoupá počet lidí, kteří se chtějí během života více bavit a cestovat a nechtějí se omezovat dlouhodobým splácením hypotéky. Pro mnoho těchto lidí jsou výhodné zejména menší byty, kde jsou měsíční náklady na provoz nižší.

Nelze uplatnit daňový odpočet

Do finančního plánování je nutno zohlednit i skutečnost, že zaplacené úroky z hypotéky na pořízení nemovitosti určené k pronájmu nemohou snížit daňový základ. Nemovitostí určené k pronájmu se neřeší vlastní bytová potřeba. Tento nedostatek však vynahrazují jiné přednosti příjmů z pronájmu. Výhodou příjmu z pronájmu je jeho odolnost vůči inflaci. Nájemní smlouva se zpravidla uzavírá na dobu určitou, mnohdy pouze na rok. Po uplynutí sjednané je snadné uzavřít smlouvu na další rok s přihlédnutím k roční inflaci. Další výhodou je možnost sjednání finančního plnění dopředu na několik měsíců. Obdržet mzdu dopředu není možné a ani OSVČ nedostávají peníze za svoji činnost dopředu.