Nebojte se změn u hypoték

Obáváte se, že při změně životní situace, jako je např. stěhování za prací do jiného města nebo prodeje ideální poloviny domu, nebudete moci se stávající hypotékou „hýbat“? A jak postupovat, pokud potřebujete prodat nemovitost s hypotékou nebo změnit zástavu? Hypotéka totiž není neměnná – i s hypotékou se dá dále pracovat a přizpůsobit změnám, které pracovní i soukromý život přináší.

Změna zástavy za jinou nemovitost

Jedním za standardních případů změn v hypotéce je změna zástavy – tedy výměna nemovitosti, kterou je hypotéka zajištěna, za jinou. „V případě, že nová navrhovaná zástava je pro banku akceptovatelná a má dostatečnou zástavní hodnotu s ohledem na zůstatek hypotečního úvěru, banka provede změnu zástavy,“ vysvětluje Dagmar Ircingová, produktová hypoteční manažerka LBBW Bank. Je třeba podat žádost o změnu smluvních podmínek, dodat aktuální výpis z katastru nemovitostí a snímek z katastrální mapy a odhad obvyklé ceny nové nemovitosti. Banka si účtuje poplatek v souvislosti se změnou smluvních podmínek.

Prodej nemovitosti, která tvoří zástavu k hypotečnímu úvěru

Jedna z nejběžnějších změn u hypoték nastává, pokud se majitel nemovitosti s hypotékou rozhodne tuto nemovitost prodat. Důvody mohou být různé – ať už potřeba většího prostoru pro nový přírůstek do rodiny nebo stěhování za novým zaměstnáním. V tomto případě je třeba si uvědomit, že stávající hypotéka nijak nesnižuje tržní hodnotu dané nemovitosti. Prodej nemovitostí zatížených zástavním právem je dnes naprosto běžnou záležitostí a je třeba jen správně sjednat podmínky úhrady kupní ceny v kupní smlouvě. V kupní smlouvě je třeba uvést, že část kupní ceny - výše dlužné částky hypotečního úvěru včetně příslušenství (banka na požádání dlužníkovi vystaví potvrzení, kde je vyčíslená celková dlužná částka ke konkrétnímu datu) je hrazena přímo na účet financující banky a zbývající část pak prodávajícímu. Pro kupujícího nepředstavuje hypotéka při správném ošetření podmínek kupní smlouvy žádné riziko.

Koupě domu s hypotékou nemusí představovat riziko

Pro prodávajícího, tj. dlužníka je v této souvislosti důležité si ověřit ve své bance, zda a jaké existují omezující podmínky pro předčasné splacení úvěru. Pokud nelze provést takovouto splátku bezplatně, pak musí počítat většinou s poplatkem. Ten se pohybuje kolem 5 % z předčasně splacené jistiny úvěru.

Uvažujete o hypotéce? Požádejte nás o bezplatný a nezávazný návrh nízké úrokové sazby. Požádejte ještě dnes o nabídku sazby kliknutím zde

Ideální polovina domu

V praxi se lze také setkat s prodejem a koupí tzv. ideální poloviny domu. Vlastnictví ideální poloviny nemovitosti znamená, že nemovitost má dva nebo více spoluvlastníků se stejnými nebo různými spoluvlastnickými podíly na nemovitosti.. Každý vlastník má tedy tomuto podílu odpovídající práva (ale i povinnosti) při rozhodování o věcech souvisejících s údržbou, správou nebo prodejem nemovitosti. V případě koupě podílu na nemovitosti je třeba si uvědomit, že banky neakceptují zástavní právo pouze k podílu na nemovitosti, tj. je třeba zastavit celou nemovitost nebo k zajištění úvěru použít jinou nemovitost. V případě prodeje např. ideální poloviny domu, který je zatížený hypotékou, je třeba počítat s tím, že zástavní právo bude až do splacení hypotečního úvěru váznout na celé nemovitosti, tj. banka neschválí ponechání zástavního práva pouze na podílu na nemovitosti. Řešením této situace je prodej podílu na nemovitosti dalším spoluvlastníkům, kteří vlastní další podíly na této nemovitosti.

Rozvodové řízení

V případě rozvodu dochází k vypořádání společného jmění manželů, tj. mimo jiné se manželé musí dohodnout, kdo z nich bude nadále splácet hypotéku. Nejjednodušším řešením je samozřejmě písemná dohoda manželů. Pokud se manželé sami nedokážou dohodnout a dohodu nesepíší, mohou požádat o rozhodnutí soudu, které je však zdlouhavé a nákladné. „Předloží-li tedy manželé – spoludlužníci bance dohodu nebo rozhodnutí soudu o vypořádání společného jmění manželů, mohou požádat o vyvázání jednoho ze spoludlužníků ze smlouvy o hypotéce,“ uvádí Dagmar Ircingová z LBBW Bank. „Ten, který by měl zůstat dlužníkem, pak bance doloží svůj příjem a banka přezkoumá jeho bonitu, tj. schopnost samostatně splácet úvěr. V případě nízkého příjmu je možné přistoupení dalšího dlužníka - např. nového partnera nebo člena rodiny. Ti pak také doloží své příjmy. Pokud jsou příjmy osob, které zůstávají v hypotečním úvěru a/nebo do něj nově vstupují, dostatečné, je možné jednoho z původních spoludlužníků (manžela/manželku) z hypotéky vyvázat,“ doplňuje Dagmar Ircingová.

Při rozvodu se manželé musí dohodnout, který z nich bude nadále splácet hypotéku

Hypotéka a dědictví

Hypotéka je v případě úmrtí dlužníka součástí dědictví a je předmětem tzv. dědického řízení, které zahajuje soud podle bydliště zemřelého na základě vyrozumění od matričního úřadu o jeho smrti. Jeho prvním úkonem je pověření notáře, který pak působí jako soudní komisař. Notář v rámci dědického řízení zjišťuje majetek zůstavitele včetně závazků. Výsledkem dědického řízení je  dohoda dědiců o vypořádání dědictví. Pokud dědici se nedohodnou, je vydáno rozhodnutí o tom, že se dědicům potvrzuje nabytí dědictví podle dědických podílů. Po ukončení dědického řízení přejde dluh z původního dlužníka na dědice, který se stane dlužníkem místo zemřelého.

Uvažujete o hypotéce? Požádejte nás o bezplatný a nezávazný návrh nízké úrokové sazby. Požádejte ještě dnes o nabídku sazby kliknutím zde

Pokud dlužník nebyl ze smlouvy o úvěru zavázán sám, ale měl spoludlužníka, což je velice častý případ (např. manželé nebo partneři, kteří si spolu danou nemovitost pořizují), je třeba si uvědomit, že všichni spoludlužníci jsou zavázání „společně a nerozdílně“, tj. „pozůstalý“ spoludlužník je povinen úvěr dále splácet. Spoludlužník nebo pozůstalí musí co nejdříve o úmrtí informovat banku, úmrtí doložit úmrtním listem a pokračovat ve splácení dluhu i v průběhu dědického řízení. V případě, že zemřelý klient banky neměl žádného spoludlužníka, přihlásí banka svou pohledávku do dědického řízení a pokouší se zjistit, jestli po zemřelém jsou dědici nebo je soudem ustanoven správce dědictví. S těmi pak jedná, zda jsou ochotni do ukončení dědického řízení úvěr splácet. Pokud jsou přerušeny splátky bez komunikace s bankou, banka pozůstalému spoludlužníkovi nebo dědicům účtuje sankční poplatky z prodlení. Pokud chce majitel nemovitosti zabezpečit, aby v případě jeho úmrtí nepřišli pozůstalí o nemovitost nebo nebyli neúměrně zatíženi splátkami úvěru, je vhodné sjednat si životní pojištění nebo pojištění úvěru. V případě dlužníkova úmrtí je pak třeba co nejdříve ohlásit pojišťovně pojistnou událost.

Koupě domu či bytu je obvykle událost, která ovlivní život rodiny na dlouhá léta. Hypoteční úvěr je závazek dlouhodobý a závažný, a proto je třeba více než jindy dbát na přísloví „Dvakrát měř a jednou řež“. Není to ale závazek neměnný – i hypotéka se umí přizpůsobit nové životní situaci.