Prodej nemovitosti je vhodné dobře načasovat

13.05.2016 | Petr Gola | Finanční plán
Při pořízení nemovitosti za účelem jejího zhodnocení v čase a prodeji se ziskem je v prodejní kalkulaci bytu, domu nebo pozemku potřeba počítat s daní z příjmu fyzických osob a s daní z nabytí nemovitých věcí. Kdy se nemusí daň z příjmu platit?
bydleni_07_rodinny_dum.jpg
Hodiny
ZÍSKEJTE peníze navíc


S námi to dokážete


jsme na trhu již od roku 1998 a máme již

481 293 klientů



Získejte řešení pravidelně získávající významná ocenění
-

Náš návrh řešení je bezplatný a nezávazný
-
-

 

 

 

Investice do nemovitosti z důvodu jejího prodeji v čase se ziskem je velmi oblíbená. Byty, domy nebo pozemky v dobrých lokalitách se dají při výhodném prodeji v budoucnu prodat se zajímavým ziskem. V některých případech se z hrubého zisku z této transakce platí daň z příjmu, v jiných nikoliv. Záleží na tom, zdali je dodržen časový test.

Jestliže dojde k prodeji nemovitosti před splněním časového testu, potom je výnosnost obchodní transakce nižší z důvodu placení daně z příjmu fyzických osob. Když není totiž dodržen časový test, potom je zdanitelným příjmem dle § 10 zákona o dani z příjmu prodejní částka ponížená o pořizovací cenu a různé poplatky.

Dvouletá nebo pětiletá lhůta?

V případě, že měl prodávající v nemovitosti bydliště dva roky bezprostředně před prodejem, potom je prodej nemovitosti od daně z příjmu fyzických osob osvobozen. Když však byla nemovitost pořízena z investičních důvodů s cílem pozdějšího prodeje, potom nebývá tato podmínka splněna, i přesto však může být příjem z prodeje nemovitosti od daně z příjmu fyzických osob osvobozen. Když není splněna podmínka bydliště, potom je příjem z prodeje nemovitosti od daně z příjmu osvobozen, když mezi pořízením nemovitosti a jejím prodejem uplyne pětiletá lhůta. Rovněž při prodeji pozemku musí být splněna pětiletá lhůta, aby byl příjem z prodeje pozemku od daně z příjmu fyzických osob osvobozen.

Daň z příjmu by snížila čistý výnos z prodeje

Když není dodržen časový test, potom je nutné příjem z prodeje nemovitosti (ponížený o výdaje) zdanit. Zaplacená daň z příjmu fyzických osob přitom citelně snižuje výnos z prodeje. Během časového testu je tedy dobré prodávat nemovitost jen při velmi zajímavé obchodní nabídce, případně při finančních problémech. Pokud to však finanční situace dovoluje, tak je dobré s prodejem nemovitosti počkat až po uplynutí časového testu.

 

Praktický příklad

Paní Veselá koupila pozemek v roce 2013 za 1 200 000 Kč a nyní v roce 2016 paní Veselá prodala pozemek za 1 800 000 Kč. Mezi pořízením pozemku a jeho prodejem neuplynula pětiletá lhůta, paní Veselá bude muset z prodeje pozemku zaplatit daň z příjmu. Základem daně dle § 10 zákona o dani z příjmu je částka 600 000 K (1 800 000 Kč - 1 200 000 Kč) a daň z příjmu tedy činí 90 000 Kč (600 000 Kč x 15 %).

Při úplatném prodeji se platí daň z nabytí nemovitých věcí

Zatímco daň z příjmu se při dodržení časového testu platit nemusí i při vysokém zisku z prodeje nemovitosti, tak daň z nabytí nemovitých věcí se při úplatném prodeji nemovitosti platí vždy. Sazba daně z nabytí nemovitých věcí činí 4 % ze základu daně. Základem daně je nabývací hodnota snížená o uznatelný výdaj, když nabývací hodnotou je buď sjednaná kupní cena dle smlouvy nebo srovnávací daňová hodnota (75 % cen dle znaleckého posudku nebo 75 % ceny dle speciálního výpočtu finančního úřadu). Pro výpočet celkové daňové povinnosti se použije vyšší z těchto dvou částek. Daňové přiznání k dani z nabytí nemovitých věcí podává prodávající,  v případě ujednání v kupní smlouvě může daňové přiznání podávat i kupující. V případě, že úspěšně projde legislativním procesem daňová novela, tak by platil daň z nabytí nemovitých věcí vždy kupující. Termín legislativních změn bude záviset na průběhu legislativního procesu, nejdříve by ke změně mohlo dojít od září. Daň z nabytí nemovitých věcí je vhodné zahrnout do kalkulace prodejní ceny.

Žádost o bezplatný návrh
VÝHODNÉHO ŘEŠENÍ FINANCÍ
Odeslat žádost o návrh VÝHODNÉHO ŘEŠENÍ FINANCÍ
Máte dotaz k finančnímu plánu?
Zeptejte se nás!

Chci zodpovědět dotaz
Yandex.Metrica